Nießbrauch: Wer zahlt Dach und Heizung bei übertragenen Häusern?

Wer sein Haus zu Lebzeiten an die Kinder überschreibt und sich ein Nießbrauchrecht sichert, sollte die Kosten großer Sanierungen vertraglich regeln. Sonst droht Streit, sobald ein neues Dach oder eine neue Heizung fällig ist. Das geht aus einem Bericht hervor, den BILD unter Berufung auf Haus & Grund Deutschland veröffentlicht hat.

Was berichtet wird

Laut BILD gilt beim Nießbrauch Folgendes:

• Der Nießbrauch reicht weiter als ein Wohnrecht: Der Berechtigte darf nicht nur selbst im Haus wohnen, sondern auch vermieten und die Einnahmen behalten.
• Die laufende Unterhaltung trägt in der Regel der Nießbraucher. Dazu zählen typische Reparaturen, etwa eine einzelne undichte Dachstelle, und übliche Heizungswartung.
• Große Maßnahmen wie eine komplette Dacherneuerung oder ein umfangreicher Heizungstausch gehören meist nicht mehr zur gewöhnlichen Unterhaltung. Eine Zahlungspflicht des Eigentümers entsteht daraus aber nicht automatisch.
• Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht eigenmächtig wesentlich verändern. Wer größere Arbeiten ohne Zustimmung beauftragt, bleibt womöglich auf den Kosten sitzen.
• Bei vielen gesetzlichen Pflichten ist der Eigentümer der Ansprechpartner, und Fördermittel kann oft nur er beantragen.

Haus & Grund rät deshalb, im Übergabevertrag genau festzuhalten, wer Reparaturen, Sanierungen, Förderanträge und größere Umbauten bezahlt oder darüber entscheidet.

Was das für die Kosten bedeutet

Die Streitfrage lässt sich besser klären, wenn man die Größenordnung kennt. Wir berechnen unsere Richtwerte aus Arbeitsstunden mal regionalen Stundensätzen plus Material und prüfen sie gegen Marktpreise und echte Angebote. Alle Preise sind Bruttopreise inklusive 19 % MwSt.

Dach: Eine Neueindeckung kostet bei uns typischerweise 16.000 €, die übliche Spanne liegt bei 12.500 € – 20.800 €. Das ist deutlich mehr als eine Punktreparatur. Die Bandbreite zeigt auch, wie schnell Eigentümer und Nießbraucher bei Material, Dachform und Steilheit auseinanderliegen können. Mehr dazu im Dach neu eindecken.

Heizung: Für eine Wärmepumpe setzen wir typischerweise 27.000 € an, Spanne 21.000 € – 35.100 €. Ein Gasthermentausch liegt typischerweise bei 8.500 €. Details finden Sie in unseren Kostenratgebern: Wärmepumpe und Gastherme austauschen.

Fenster: Ein Fenstertausch kostet typischerweise 4.800 € (3.750 € – 6.250 €). Auch das ist keine laufende Unterhaltung, sondern eine Modernisierung. Siehe Fenstertausch.

Förderung: Der Eigentümer ist gefragt

Wichtig ist der Förderaspekt. Laut BILD können Zuschüsse oft nur vom Eigentümer beantragt werden. Bei der KfW-Heizungsförderung 458 beträgt die Grundförderung 30 %. Dazu kommt bis 31.01.2027 ein Geschwindigkeitsbonus von 16 %, und bis 30.000 € Haushaltseinkommen gibt es einen Einkommensbonus, insgesamt bis zu 40 %. Förderfähig sind maximal 28.000 € Kosten für die erste Wohneinheit, der Zuschuss ist auf 22.400 € gedeckelt. Gefördert werden unter anderem Wärmepumpen, Biomasse und Solarthermie, eine reine Gas-Brennwertheizung dagegen nicht.

Für Fenster und Dämmung gibt es über die BAFA 15 % Zuschuss.

Wenn Eltern als Nießbraucher und Kinder als Eigentümer die Förderung nicht abstimmen, kann der Zuschuss verloren gehen. Klären Sie deshalb vor Auftragserteilung, wer den Antrag stellt und wer die Rechnung bezahlt. Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen (§ 35a EStG) gilt nur, wenn die Maßnahme nicht gefördert wird.

Unsere Empfehlungen

1. Regeln Sie die Kostenverteilung schriftlich. Legen Sie im Übergabevertrag fest, ab welcher Größenordnung eine Maßnahme als Modernisierung gilt und wer sie trägt.
2. Planen Sie gemeinsam. Besprechen Sie Finanzierung und die Nutzung des Hauses während der Bauzeit vorab.
3. Holen Sie mehrere Angebote ein. Prüfen Sie diese mit unserem Angebotsprüfer („Ist mein Angebot fair?"), damit beide Seiten dieselbe Zahlengrundlage haben.
4. Beantragen Sie Förderung vor Vertragsabschluss und stimmen Sie ab, wer als Antragsteller auftritt.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Für Ihren konkreten Vertrag sollten Sie eine Fachperson für Immobilienrecht oder Ihren Haus-&-Grund-Ortsverein hinzuziehen.