Frazionare casa prima dei lavori raddoppia il bonus ristrutturazioni

Se stai per trasformare una cantina, un garage o un seminterrato in una vera abitazione — magari per un familiare — il momento in cui frazioni l'immobile al catasto cambia in modo sostanziale quanto puoi detrarre con il bonus ristrutturazioni. La risposta breve: frazionare prima dell'inizio dei lavori può raddoppiare il tetto di spesa, ma a un'aliquota più bassa per chi occupa la nuova unità senza esserne proprietario.

Il caso analizzato

Lo spiega un caso pratico riportato da La Legge per tutti: una coppia acquista la prima casa con un piano terra oggi accatastato come cantina, che vuole trasformare in un'abitazione per la suocera, concessa poi in comodato d'uso gratuito. I lavori partiranno nei prossimi mesi e, solo al termine, l'immobile verrà frazionato in due unità distinte.

Secondo l'articolo, per gli interventi che comportano un cambio di destinazione d'uso — come la trasformazione di una cantina in abitazione — il tetto di spesa su cui si calcola la detrazione si determina guardando il numero di unità censite prima dell'inizio dei lavori, non come l'immobile risulterà alla fine. Nel caso descritto, poiché il frazionamento avviene dopo i lavori, si applica un unico tetto di 96.000 euro per l'intero progetto, con detrazione al 50% in quanto riferita all'abitazione principale dell'acquirente.

Se invece il frazionamento fosse avvenuto prima dell'inizio dei lavori, al momento di riferimento esisterebbero già due unità distinte, e il tetto salirebbe a 192.000 euro (96.000 euro per ciascuna). In questo secondo scenario, però, la suocera — che occuperebbe la propria unità in comodato, non come abitazione principale in senso proprio — potrebbe detrarre le spese sostenute direttamente sulla sua unità, ma solo al 36%, non al 50%.

L'articolo cita come riferimenti l'art. 16-bis del TUIR, l'art. 1 comma 22 della legge 199/2025 e i chiarimenti delle circolari 8/E del 2025 e 17/E del 2023. Precisa anche che le agevolazioni "prima casa" sull'acquisto (imposta di registro al 2%, imposte ipotecaria e catastale fisse) non vengono rimesse in discussione dal frazionamento successivo o dal comodato, e che il requisito di residenza nel Comune entro 18 mesi dal rogito riguarda il Comune nel suo complesso, non ogni singola unità nata dal frazionamento.

Cosa significa per chi ristruttura una cantina o un seminterrato

Trasformare un vano accessorio in un'abitazione vera e propria quasi sempre comporta più lavorazioni insieme, ed è qui che la differenza tra un tetto di 96.000 e uno di 192.000 euro pesa davvero. Tipicamente un intervento del genere richiede:

• un bagno nuovo, spesso da realizzare da zero — Rifacimento bagno (tipico 7.500 €)
• il rifacimento dell'impianto elettrico, per portarlo a norma in un vano che prima non era abitativo — Rifacimento impianto elettrico (tipico 7.500 €)
• un trattamento contro l'umidità di risalita, frequente in cantine e seminterrati — Umidità di risalita (tipico 3.800 €)
• pavimento e tinteggiatura nuovi — Pavimento nuovo (tipico 2.200 €) e Imbiancatura (tipico 1.300 €)
• spesso una caldaia o un impianto di riscaldamento dedicato se il vano non è collegato a quello esistente — Caldaia a condensazione (tipico 2.200 €)

Sommando queste voci, il costo complessivo di una trasformazione di questo tipo si avvicina facilmente alla soglia dei 96.000 euro, soprattutto se il vano è grande o richiede opere strutturali oltre a quelle impiantistiche. In quei casi, il tetto raddoppiato a 192.000 euro — ottenibile solo frazionando prima dell'inizio dei lavori — può fare la differenza tra recuperare l'intera spesa in dieci anni o fermarsi a metà.

Va però soppesato il rovescio della medaglia: se il frazionamento avviene prima, la quota di spesa sostenuta per l'unità destinata al familiare che non ne è proprietario si detrae al 36%, non al 50%. Conviene quindi calcolare, caso per caso, se il vantaggio del tetto più alto compensi l'aliquota più bassa su una parte della spesa.

Verifica tempi e preventivi prima di partire

Il nostro modello di calcolo stima i costi per ciascuna lavorazione a partire da ore di manodopera per le tariffe locali e materiali, confrontandoli con i prezzi di mercato e preventivi reali; le cifre sopra sono indicative e vanno sempre verificate con imprese locali prima di avviare i lavori, perché la convenienza fiscale dipende dalla sequenza esatta degli adempimenti catastali rispetto all'inizio del cantiere.

Prima di firmare, vale la pena anche passare il preventivo ricevuto nel nostro strumento per verificare se è corretto, così da capire se le voci di spesa sono in linea con i prezzi della tua zona prima di decidere quando frazionare l'immobile.