Neue Gasheizung: Vermieter zahlen ab 2028 CO₂-Kosten mit
Das Gebäudemodernisierungsgesetz verteilt Heizkosten bei neuen fossilen Anlagen neu. Was das für Vermieter und Eigentümer kostet und wie Sie planen.
Wer als Vermieter eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, trägt ab 2028 einen Teil der laufenden Kosten selbst. Das berichtet Gegen Hartz IV. Für Ihre Investitionsentscheidung heißt das: Die Anschaffung ist nur ein Teil der Rechnung.
Was sich ändert
Nach dem Bericht von Gegen Hartz IV gilt Folgendes, seit das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) am 29. Juli 2026 in Kraft getreten ist:
- Ab 1. Januar 2028: Bei erfassten neuen Anlagen werden CO₂-Kosten grundsätzlich je zur Hälfte zwischen Vermieter und Mieter geteilt. Bei Gasheizungen gilt das auch für die Gasnetzentgelte.
- Ab 2029: Vermieter beteiligen sich zusätzlich an den Kosten des vorgeschriebenen klimafreundlicheren Brennstoffanteils, begrenzt auf einen Anteil von höchstens 30 Prozent.
- Keine Halbierung der Gesamtrechnung: Der normale Preis für den verbrauchten Brennstoff bleibt grundsätzlich umlagefähig.
- Bestandsanlagen: Bereits eingebaute Heizungen fallen nicht allein deshalb unter die neue Regel, weil sie nach 2028 weiterlaufen. Für sie gilt weiter das bisherige Stufenmodell nach CO₂-Ausstoß des Gebäudes.
Gegen Hartz IV weist außerdem darauf hin, dass die Neuregelung nicht automatisch jeden Mieter entlastet. In sehr ineffizienten Gebäuden kann die feste Hälfte-Hälfte-Teilung für Mieter sogar ungünstiger sein als bisher.
Die Biotreppe als zweiter Kostenfaktor
Neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen müssen nach dem GModG ab dem 1. Januar 2029 mindestens 10 % klimaneutrale Brennstoffe nutzen, ab 2030 sind es 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 %. Infrage kommen etwa Biomethan oder Wasserstoff. Die Details der Grüngasquote ab 2028 sollen bis zum 1. Dezember 2026 festgelegt werden. Wie teuer diese Brennstoffe werden, lässt sich heute nicht seriös vorhersagen. Genau dieses Risiko trägt künftig bei Vermietern zum Teil der Eigentümer.
Was ein Heizungstausch heute kostet
Wir rechnen Arbeitsstunden mal regionale Stundensätze plus Material und gleichen das mit Marktpreisen und echten Angeboten ab. Für den Austausch einer Gastherme liegt der typische Preis bei 8.500 €, die Spanne reicht von 6.650 € bis 11.100 €. Einfache Lösungen starten bei 7.300 €, aufwendige Varianten liegen bei 9.850 €. Den Preisunterschied zwischen den Gerätearten zeigt diese Übersicht:
| Material | Typisch | Übliche Spanne | Lebensdauer |
|---|---|---|---|
| Gas-Brennwert-Kombitherme | 7.000 € | 5.500 € – 9.150 € | 12-15 Jahre |
| Brennwerttherme mit neuem Warmwasserspeicher (120-150 l) | 8.500 € | 6.650 € – 11.100 € | 15-20 Jahre |
| Bodenstehender Gas-Brennwertkessel mit Speicher | 9.850 € | 7.650 € – 12.800 € | 18-25 Jahre |
Alle Preise sind Bruttopreise inklusive 19 % MwSt. Mehr dazu finden Sie in unserem Ratgeber: Gastherme austauschen.
Die Alternative: Wärmepumpe mit Förderung
Eine reine Gas-Brennwertheizung ist bei der KfW-Heizungsförderung 458 nicht förderfähig. Elektrische Wärmepumpen, Biomasse, Solarthermie und Wärmenetzanschlüsse dagegen schon. Die Förderung beträgt:
- 30 % Grundförderung
- 16 % Geschwindigkeitsbonus bis 31. Januar 2027, danach sinkend
- bis zu 40 % Einkommensbonus bei einem Haushaltseinkommen bis 30.000 €
- förderfähige Kosten maximal 28.000 € für die erste Wohneinheit, höchstens 22.400 € Zuschuss
Eine Wärmepumpe kostet typischerweise 27.000 €, die übliche Spanne liegt bei 21.000 € – 35.100 €. Das ist deutlich mehr als eine neue Therme. Dafür entfallen die geteilten CO₂-Kosten und die Biotreppe, und der Zuschuss senkt die Anfangsinvestition spürbar. Details zur Anlage lesen Sie hier: Wärmepumpe.
Wer zusätzlich Strom selbst erzeugen möchte: Photovoltaik bis 30 kWp auf Wohngebäuden ist von der Mehrwertsteuer befreit. Eine 6-kWp-Anlage kostet typischerweise 9.350 €, siehe Photovoltaik.
Was Sie jetzt tun sollten
- Einbaudatum prüfen. Es entscheidet, ob die neue oder die bisherige Kostenverteilung gilt.
- Gesamtkosten über 15 Jahre vergleichen, nicht nur den Anschaffungspreis. CO₂-Kosten, Netzentgelte und Biobrennstoffanteil kommen bei fossilen Anlagen hinzu.
- Fördertermine beachten. Der erhöhte Geschwindigkeitsbonus gilt nur bis 31. Januar 2027.
- Angebote vergleichen. Gas- und Elektroarbeiten dürfen nur eingetragene Fachbetriebe ausführen. Mit unserem Angebotsprüfer („Ist mein Angebot fair?“) sehen Sie, ob ein Angebot im üblichen Rahmen liegt.
Vermieter, die nicht selbst genutzte Wohnungen heizen, können bei Handwerkerleistungen keine Steuerermäßigung nach § 35a EStG pauschal voraussetzen. Wer selbst im Haus wohnt, kann 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € pro Jahr, ansetzen, sofern keine Förderung in Anspruch genommen wird.
Unser Fazit
Die Neuregelung verteuert den Betrieb neuer fossiler Heizungen für Vermieter, ohne die Anschaffung zu verändern. Ob sich eine Gastherme noch rechnet, hängt von Gebäude, Verbrauch und Ihrer Risikobereitschaft bei künftigen Brennstoffpreisen ab. Verbindliche Auskunft zur Kostenverteilung im Einzelfall erhalten Sie bei einer Rechtsberatung oder Ihrem Mieterverein bzw. Eigentümerverband.