Fundamentsanierung im Altbau: diese Zusatzkosten kommen dazu
Warum eine Fundamentsanierung im Altbau oft teurer wird als der Neubau-Richtwert – und welche Posten Sie zusätzlich einplanen sollten.
Eine Fundamentsanierung kostet in der Regel 7.800 € – 13.000 €, typisch rund 10.000 €. Im Altbau liegen Sie damit aber oft am oberen Rand dieser Spanne oder sogar darüber – weil Zugänglichkeit, Bodenaushub und unentdeckte Schäden an historischer Bausubstanz Posten verursachen, die ein Neubau-Richtwert gar nicht abbildet.
Warum der Altbau-Aufschlag entsteht
Unser Kostenmodell rechnet mit Arbeitsstunden mal lokalen Stundensätzen plus Material, abgeglichen mit Marktpreisen und realen Angeboten. Dieser Richtwert geht von einem gut zugänglichen, unkomplizierten Fall aus. Drei Faktoren treiben die Kosten im Altbau regelmäßig nach oben:
- Zugänglichkeit: Reihenhäuser, enge Grundstücke oder direkt angrenzende Nachbarbebauung bedeuten, dass Bagger nicht herankommen. Der Aushub erfolgt dann abschnittsweise von Hand, oft in einem Verfahren, bei dem immer nur kurze Fundamentstücke gleichzeitig freigelegt und unterfangen werden, damit das Gebäude statisch stabil bleibt.
- Bodenaushub: Bei Altbauten ist die Gründungstiefe häufig unbekannt oder geringer als heute üblich. Zusätzlicher Aushub, Grundwasser oder beengte Kellerhöhen verlängern die Arbeitszeit spürbar.
- Unentdeckte Schäden: Fundamente aus Natursteinmauerwerk oder Ziegeln ohne durchgehende Abdichtung zeigen beim Freilegen oft mehr Substanzschäden, als vorher sichtbar war – Risse, ausgewaschener Mörtel oder fehlende Horizontalsperren kommen erst beim Öffnen zum Vorschein.
Der Posten, den viele vergessen: Feuchtigkeit
Bei Altbauten liegt eine Fundamentsanierung fast immer neben einem zweiten Problem: aufsteigender oder seitlich eindringender Feuchtigkeit im Mauerwerk. Wird im Zuge der Freilegung gleich mitgemacht, was ohnehin ansteht, sparen Sie sich einen zweiten Aushub – die Kosten kommen aber on top. Die gängigen Verfahren unterscheiden sich deutlich im Preis:
| Material | Typisch | Übliche Spanne | Lebensdauer |
|---|---|---|---|
| Horizontalsperre im Injektionsverfahren | 6.000 € | 4.700 € – 7.850 € | 20-30 Jahre |
| Mauersägeverfahren (Edelstahl- oder Kunststoffplatten) | 10.900 € | 8.450 € – 14.100 € | 50+ Jahre |
| Außenabdichtung mit Aufgraben | 14.700 € | 11.400 € – 19.100 € | 30-50 Jahre |
Eine chemische Injektion lässt sich oft parallel zur Fundamentarbeit einplanen, ein mechanischer Mauerwerksschnitt oder eine außenseitige Abdichtung mit Aushub dagegen verlangt mehr Koordination mit der Fundamentsanierung – und damit mehr Planung vorab, nicht erst wenn die Baugrube schon offen ist.
Die Fassade: ein rechtlicher Stolperstein
Ein Punkt, der in keiner Kostenübersicht für Fundamente auftaucht, aber bei einer Altbau-Sanierung oft relevant wird: Muss im Zuge der Arbeiten mehr als 10 % der Außenwandfläche neu verputzt werden – etwa weil die Fassade rund um die Baugrube ohnehin beschädigt oder stark durchfeuchtet ist –, greift laut Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ein Mindest-Dämmwert von 0,24 W/(m²K) für die betroffenen Wandflächen. Ausgenommen sind Wände, die nach 1983 errichtet oder bereits energetisch saniert wurden. In der Praxis heißt das: Eine eigentlich reine Fundamentmaßnahme kann eine zusätzliche Dämmschicht unter dem neuen Putz nach sich ziehen. Prüfen Sie das frühzeitig mit dem ausführenden Betrieb, bevor Sie ein Angebot vergleichen – sonst taucht der Posten erst in der Schlussrechnung auf. Mehr dazu in unserem Fassade verputzen.
Statik-Gutachten und Auflagen
Bei tragenden Unterfangungen verlangen viele Kommunen oder die Bauaufsicht ein statisches Gutachten, bevor die Arbeiten beginnen. Das ist beim Neubau meist schon in der Planung enthalten, beim nachträglichen Eingriff am Bestand aber ein separater Posten. Stehen Bäume im Weg des Aushubs, denken Sie zusätzlich an die artenschutzrechtlichen Vorgaben für Gehölze – ein Baumgutachten oder eine Fällgenehmigung kann die Terminplanung verzögern, auch wenn die reine Schnittzeit im Garten anders geregelt ist als im Wald.
So gehen Sie vor
- Lassen Sie vor dem Angebot eine Bodenplatte bzw. Gründung öffnen oder zumindest begutachten – das verhindert böse Überraschungen bei der Schlussrechnung.
- Fragen Sie aktiv nach, ob Feuchtigkeitsschutz und Fassadenarbeiten im Angebot stecken oder separat kommen.
- Holen Sie mindestens zwei Angebote ein und vergleichen Sie Leistungsumfang, nicht nur die Endsumme – bei Unsicherheit hilft unser Tool „Ist mein Angebot fair?", ein konkretes Angebot gegen marktübliche Preise zu prüfen.
Einen vollständigen Überblick über Preisspannen, Methoden und Regionen finden Sie in unserem Fundamentsanierung.