Casa condonata: niente bonus volumetrici, dice la Consulta

Se la tua casa è stata sanata con uno dei condoni edilizi nazionali, la Corte Costituzionale ha appena tracciato un confine netto su cosa puoi fare e cosa no in fatto di ampliamenti. Secondo infobuild, la sentenza n. 86/2026 ha respinto il ricorso contro una legge della Regione Sardegna (L.R. 18/2025) che limita gli edifici condonati a interventi di tipo conservativo, escludendoli dai bonus volumetrici, dagli aumenti di superficie o cubatura e dalla demolizione con ricostruzione a sagoma diversa.

Cosa ha deciso la Corte

Secondo infobuild, i giudici hanno chiarito che il condono edilizio — quello disciplinato dalle leggi del 1985, del 1994 e dal decreto del 2003 — è un provvedimento straordinario ed "extra ordinem", pensato una tantum per regolarizzare situazioni di illegalità diffusa. Il condono estingue le sanzioni penali e amministrative e permette all'immobile di restare in piedi e di essere venduto, ma secondo la sentenza non cancella l'illegittimità urbanistica originaria dell'opera. Per questo, riporta infobuild, la casa condonata non raggiunge lo "stato legittimo" pieno riconosciuto agli edifici costruiti fin dall'inizio con un titolo edilizio regolare, e non può quindi accedere ai Piani Casa regionali o ad altre premialità di ampliamento.

Infobuild segnala anche che questa lettura si scontra con un orientamento più aperto del Consiglio di Stato (sentenza n. 2848/2026), che aveva ipotizzato un'equiparazione tra titolo in sanatoria e titolo ordinario. La sentenza della Consulta ora fissa un punto fermo per amministrazioni locali e giudici amministrativi, anche se restano eccezioni previste da norme statali speciali (secondo infobuild, l'art. 1, comma 23, della Legge di Bilancio consente ampliamenti volumetrici in casi specifici anche su immobili condonati). Il tema, ricorda sempre infobuild, è comunque ancora aperto nei lavori parlamentari sulla riforma del Testo Unico Edilizia.

Cosa cambia per chi possiede una casa condonata

La sentenza riguarda i bonus urbanistici volumetrici, cioè il diritto a costruire più metri cubi o a modificare la sagoma dell'edificio — non le detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni, che restano un discorso separato. Se la tua casa è condonata, in pratica:

• Puoi continuare a manutenerla e ristrutturarla con interventi che non cambiano volume o sagoma: bagno, pavimenti, impianti, infissi, tetto, cappotto termico.
• Non puoi usare bonus volumetrici regionali o Piani Casa per ampliare la superficie o demolire e ricostruire con una forma diversa da quella originaria.
• Le detrazioni fiscali ordinarie restano quelle note: bonus ristrutturazioni al 50% sulla prima casa e al 36% sulle altre, tetto di spesa 96.000 €, e il Conto Termico 3.0 del GSE per pompe di calore, isolamento e infissi, indipendentemente dal fatto che l'immobile sia condonato o meno.
• Le regole tecniche non cambiano: impianti elettrici, idraulici e gas restano appannaggio di imprese abilitate con dichiarazione di conformità, e la maggior parte dei lavori di manutenzione straordinaria richiede comunque la CILA.

In altre parole, una casa condonata resta pienamente vivibile e migliorabile: cambia solo la possibilità di "crescere" in volume.

Quanto costano i lavori di manutenzione ammessi

Per chi ha una casa condonata e vuole comunque rinnovarla restando nei limiti conservativi, i lavori più richiesti restano quelli di sempre. Un rifacimento bagno completo costa in genere 5850 € – 9750 € (tipico 7500 €), mentre la sostituzione degli infissi si aggira su 3750 € – 6250 €. Se l'obiettivo è tagliare i consumi senza toccare volumi o sagoma, un cappotto termico costa tipicamente 15.000 €, e una pompa di calore 11.000 €: entrambi restano interventi conservativi compatibili con un immobile condonato, oltre che potenzialmente agevolabili con il Conto Termico 3.0.

Anche un rifacimento del tetto, sempre che non ne cambi la sagoma, resta un intervento conservativo: costa in media 13.000 €, con variazioni secondo il materiale — trovi il confronto completo in Rifacimento tetto. Queste cifre nascono dal nostro modello: ore di manodopera per le tariffe locali più materiali, verificate su prezzi di mercato e preventivi reali.

Prima di firmare un contratto, in particolare se il tuo immobile è condonato e vuoi essere sicuro che l'impresa non ti proponga lavori che di fatto modificano sagoma o volumi, vale la pena passare il preventivo dal nostro strumento "il tuo preventivo è equo" per verificare che voci e importi siano in linea con la media della tua zona.

Cosa aspettarsi

Il dibattito parlamentare sulla riforma del Testo Unico Edilizia, con proposte di alcune forze di maggioranza per includere il condono tra i titoli che danno "stato legittimo" pieno, resta aperto: secondo infobuild qualsiasi futura modifica dovrà comunque fare i conti con i principi di ragionevolezza richiamati dalla Consulta. Per ora, se la tua casa è condonata, la strada resta quella della manutenzione e della riqualificazione energetica — non dell'ampliamento.