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Deutschland
Dachausbau: Kosten pro m² Wohnfläche
Ein Dachausbau mit 30 m² neuer Wohnfläche, zwei Dachflächenfenstern, Dämmung, Trockenbau, Elektro und Heizung kostet meist 25.700 € bis 42.800 €, typisch sind rund 33.000 € inkl. 19 % MwSt. Ein einfacher Ausbau mit reiner Zwischensparrendämmung liegt bei etwa 29.500 €, ein hochwertiger mit besserer Dämmung, Duschbad und Parkett bei 48.800 €. Eine Schlepp- oder Satteldachgaube können Sie im Rechner zuschalten.
Die meisten zahlen
Kosten schätzen
Materialien im Vergleich
mittlere Ausstattung, typischKosten nach Bundesland
| Bundesland | Einfach | Mittel | Gehoben |
|---|---|---|---|
| Hamburg | 31.600 € | 35.300 € | 52.100 € |
| Hessen | 31.100 € | 34.700 € | 51.300 € |
| Berlin | 30.700 € | 34.300 € | 50.700 € |
| Baden-Württemberg | 30.600 € | 34.200 € | 50.600 € |
| Bayern | 30.200 € | 33.700 € | 49.900 € |
| Bremen | 29.800 € | 33.300 € | 49.400 € |
| Nordrhein-Westfalen | 29.400 € | 32.800 € | 48.600 € |
| Rheinland-Pfalz | 28.800 € | 32.200 € | 47.700 € |
| Niedersachsen | 28.600 € | 31.900 € | 47.400 € |
| Saarland | 28.500 € | 31.800 € | 47.300 € |
Alle Bundesländer anzeigen
| Schleswig-Holstein | 28.000 € | 31.200 € | 46.400 € |
| Brandenburg | 27.200 € | 30.400 € | 45.200 € |
| Sachsen | 27.200 € | 30.300 € | 45.100 € |
| Thüringen | 26.900 € | 30.000 € | 44.700 € |
| Sachsen-Anhalt | 26.800 € | 29.900 € | 44.600 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 26.300 € | 29.300 € | 43.800 € |
Enthalten
Mittel
- Planung, Statik und Bauantrag bzw. Bauanzeige
- Verstärkung der Dachbalkenlage und neuer Fußbodenaufbau mit Trittschalldämmung
- Zwischen- und Untersparrendämmung mit Dampfbremse
- Trockenbau an Schrägen, Drempel und Decke, gespachtelt
- Zwei Dachflächenfenster mit Eindeckrahmen, eingebaut
- Elektroinstallation mit Steckdosen, Schaltern und Deckenauslässen
- Heizkörper, an die vorhandene Heizung angeschlossen
- Bodenbelag, Innentüren und Malerarbeiten
Was den Preis bestimmt
Kniestock und Raumhöhe
Wie viel nutzbare Wohnfläche entsteht, hängt vom Kniestock und der Dachneigung ab. Flächen unter 2 m Höhe zählen nach der Wohnflächenverordnung nur zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Ist der Raum zu niedrig, hilft nur eine Gaube oder eine Anhebung des Dachs, und das ist ein deutlich größerer Eingriff.
Dachfenster oder Gaube
Dachflächenfenster sind die günstigste Art, Licht ins Dachgeschoss zu bringen. Eine Schleppgaube oder Satteldachgaube schafft zusätzlich Stehhöhe und Stellfläche, braucht aber Statik, Zimmerer- und Dachdeckerarbeiten und meist eine Genehmigung.
Dämmung und Sparrenhöhe
Viele ältere Dächer haben Sparren von nur 12 bis 14 cm. Um heutige Dämmwerte zu erreichen, wird zusätzlich unter den Sparren gedämmt oder aufgedoppelt, das kostet Raumhöhe und Geld. Ist die Eindeckung ohnehin alt, lohnt ein Blick auf eine Aufsparrendämmung beim Neueindecken.
Tragfähigkeit der Decke
Eine Dachbodendecke, die bisher nur Gerümpel getragen hat, ist für Wohnlast oft nicht ausgelegt. Der Statiker prüft das; Verstärkungen der Balkenlage sind im Preis mit einem üblichen Umfang enthalten, größere Eingriffe nicht.
Treppe und Brandschutz
Gerechnet ist mit einer vorhandenen festen Treppe. Führt bisher nur eine Einschubtreppe nach oben, kommt eine neue Treppe mit Deckenöffnung hinzu. Für Aufenthaltsräume verlangen die Landesbauordnungen außerdem zwei Rettungswege, in Bayern etwa Art. 31 BayBO; der zweite führt im Dachgeschoss oft über ein Fenster, das die Feuerwehr anleitern kann.
Bad im Dachgeschoss
Ein Duschbad unter dem Dach braucht einen Anschluss an die Fallleitung und genug Gefälle für die Abwasserleitung. Liegt das Bad über dem vorhandenen Bad, sind die Wege kurz und die Kosten deutlich niedriger.
So sparen Sie
- Dachfenster statt Gaube wählen, wenn die Kopfhöhe in der Raummitte schon reicht.
- Elektro- und Heizungsleitungen vor dem Beplanken fertig planen, spätere Änderungen im Trockenbau sind teuer.
- Ist das Dach ohnehin neu einzudecken, Dämmung und Dachausbau gemeinsam ausführen und das Gerüst nur einmal bezahlen.
- Mehrere Angebote auf Basis desselben Leistungsverzeichnisses einholen, damit Dämmstärke, Fenster und Trockenbau wirklich vergleichbar sind.
Förderung, Steuern und Vorschriften
Förderung der Dämmung
Die Dämmung der Dachflächen kann als Einzelmaßnahme an der Gebäudehülle über die BAFA mit 15 % gefördert werden, mit individuellem Sanierungsfahrplan kommen 5 % hinzu (iSFP-Bonus nur bei Vorhaben ab 30.000 €). Der Antrag muss vor der Beauftragung gestellt werden; die neue Wohnfläche selbst wird nicht gefördert.
Steuerermäßigung
Für nicht geförderte Handwerkerleistungen können Sie nach § 35a EStG 20 % der Arbeitskosten von der Steuer abziehen, höchstens 1.200 € pro Jahr. Voraussetzung sind eine Rechnung mit ausgewiesenem Lohnanteil und eine Überweisung.
Genehmigung und Fachbetriebe
Ob ein Dachausbau oder eine Gaube genehmigungspflichtig ist, regelt die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes; fragen Sie vorab bei der Bauaufsicht oder Ihrem Planer. Elektroarbeiten dürfen nur eingetragene Fachbetriebe ausführen. Alle Preise inkl. 19 % MwSt.
Häufige Fragen
Was kostet ein Dachausbau pro m²?
Für 30 m² neue Wohnfläche mit Dachfenstern, Dämmung, Trockenbau, Elektro und Heizung sind typisch 33.000 € inkl. MwSt. Bei kleinen Dachgeschossen ist der Quadratmeterpreis höher, weil Planung, Fenster und Anschlüsse fast gleich viel kosten.
Was kostet eine Gaube zusätzlich?
Wählen Sie im Rechner Schleppgaube oder Satteldachgaube, dann sehen Sie den Aufpreis für Ihre Fläche. Die Satteldachgaube ist wegen der aufwendigeren Zimmermannsarbeit teurer als die Schleppgaube.
Brauche ich für den Dachausbau eine Baugenehmigung?
Das hängt vom Bundesland und vom Umfang ab. Wird aus einem Speicher ein Aufenthaltsraum, ist das oft eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, Gauben verändern zudem die Außenansicht. Klären Sie das vor der Planung mit der Bauaufsicht.
Ist die Treppe im Preis enthalten?
Nein, gerechnet ist mit einer vorhandenen festen Treppe ins Dachgeschoss. Eine neue Treppe mit Deckenöffnung ist ein eigener Posten und sollte im Angebot getrennt stehen.
Wie lange dauert ein Dachausbau?
Ein Ausbau mit Dachfenstern dauert meist sechs bis zehn Wochen, mit Gaube länger, weil Zimmerer und Dachdecker vorher tätig sein müssen. Planung und Genehmigung kommen davor.
Kann ich den Dachausbau steuerlich absetzen?
Den Lohnanteil nicht geförderter Arbeiten ja: 20 % der Arbeitskosten nach § 35a EStG, maximal 1.200 € Steuerermäßigung pro Jahr. Wird die Dämmung über die BAFA gefördert, gilt der Steuerbonus für diesen Teil nicht.
So berechnen wir die Kosten
Arbeitsstunden: 239.2 · Arbeit: 16.282 € · Material: 11.416 €
Quellen: Eurostat Structure of Earnings Survey 2022 (trade split estimated from UK ASHE ratios); Regione Toscana, Prezzario dei Lavori 2026 (CC BY 4.0); ECB exchange rates; Marktabgleich: Dachausbau 30 m2 mit Dachflächenfenstern, ohne Bad und Treppe, brutto. bauguru24.de Dachausbau (Stand 2026: 900-1.800 EUR/m2, Rechenbeispiel 920 EUR/m2); handwerksratgeber.de Dachausbau-Kosten 2026 (Standardausbau 700-1.000 EUR/m2, Komfort 1.000-1.400 EUR/m2); handwerksratgeber.de Dachgaube-Kosten 2026.
Zuletzt geprüft am 26. September 2026 · So berechnen wir die Kosten · Redaktionelle Grundsätze